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Cálculo del rendimiento del alquiler (rentabilidad del alquiler)

Publicado por crislanzarotetop en abril 8, 2021
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FÓRMULA BÁSICA

12 meses de alquiler
Beneficio bruto = —————————— X 100
Costo total de la compra

Cómo obtener un resultado confiable para validar su inversión.

Pti +

En el sector inmobiliario, al rendimiento neto se le suma un segundo rendimiento:

El aumento en el valor de la propiedad, vinculado a la inflación.

Hay que saber :

El rendimiento neto una libreta de ahorros,
varía de 1% a 2%.

El rendimiento neto seguro de vida,
oscila entre el 2% y el 3%.

Mientras que en el sector inmobiliario el rendimiento neto,
oscila entre el 3% y el 6%.

Y con el Método LARCHER, podemos hacerlo mejor …
Mucho mejor. 😉

Se le ofrecerán muchas opciones:
1) El rendimiento del alquiler según agentes de Bienes Raices : Optimista.
2) El rendimiento del alquiler brut: Lejos de la realidad.
3) Rendimiento de alquiler neto : Largo de calcular.

Te doy el modo de cálculo del Método LARCHER:
Rápido.
Realista.
Suficientemente preciso.

MODO DE CÁLCULO ML

9 meses de alquiler bruto
Rentabilidad neta = —————————— X 100
Costo total de la compra

* Costo total = precio de venta + todos los costos relacionados con la compra (notario, agencia, etc.)

MÉTODO LARCHER

¿Por qué 9 meses? Las explicaciones del párrafo 3.

La rentabilidad obtenida es neta antes del impuesto a las ganancias.

El cálculo de la rentabilidad neta de una propiedad siempre se realiza antes del impuesto sobre la renta.
Por qué ?
Cada contribuyente paga impuestos de manera diferente según su hogar fiscal y su estrategia de inversión.
Por lo tanto, la misma inversión tendrá una rentabilidad diferente después del impuesto sobre la renta de un hogar a otro.

SUGERENCIA N ° 14

¿Menos del 5% neto?
No pierda ni su tiempo ni su dinero.
¡No compres!

MÉTODO LARCHER

La rentabilidad es un aspecto fundamental en la toma de decisiones de compra.
Sin embargo, los otros componentes no deben excluirse:
La locación.
El estado general del edificio.
La facilidad de alquilar y revender.
Etc …

¿QUÉ RENTABILIDAD DE ALQUILER?
Por debajo del 5% neto: ¡No tienes que comprar!
Del 5% al ​​8% neto:
Posible inversión.
Del 8% al 15% neto:
MÉTODO LARCHER de rendimiento.
Más allá del 15% neto:
Hay que prestar atención.

A este cálculo, se le puede sumar la visita de nuestro gran amigo: impuesto sobre la renta …
Pero como nos afecta a todos de manera diferente,
Hablaré de ello en un artículo futuro. 🙂

Si usted lo desea analizar su rentabilidad, este sitio ofrece un simulador.

________________________________

Para obtener más información, detallemos los otros métodos de cálculo:
“NB: para evitar demasiadas repeticiones, utilicé el término rentabilidad
como si fuera un sinónimo perfecto de la palabra ceder. ”

1) Cálculo de rentabilidad según agentes inmobiliarios:

Monto renta anual bruto dividido por el precio de compra.

Cual es el precio de compra?
Es el vendedor neto más la comisión de agencia (sin incluir los honorarios del notario).

EJEMPLO:

Alquiler mensual 500 €, precio de compra 70.000 €.

Rentabilidad:
(12 meses x 500 €) / 70.000 € x 100 = 8,87%

Cuando los agentes inmobiliarios y los vendedores utilizan este método de cálculo, ignoran las numerosas tarifas que marcan la diferencia entre el neto y el bruto.

¡Cuidado con las sorpresas desagradables, este cálculo es muy aproximado!

2) Cálculo de la rentabilidad bruta:

Monto del alquiler anual dividido por precio de reventa.

¿Cuál es el precio de costo?
Este es el costo total de la operación. El precio del bien más los costos asociados con la compra:
Precio de venta neto.
Honorarios de agencia (si la compra no es de particular a particular).
Tasas de notario (tasas de registro).
Gastos de aval bancario (hipoteca, fianza, etc.).
Gastos bancarios (gastos de administración, comisiones de intermediación, etc.).
Costo de la obra (si la propiedad se va a renovar).

Pti +

Comparemos con el modo de cálculo del Método Larcher:

(9 meses x 500 €) / 82.000 € x 100 = 5,49%

Casualmente, ¡casi 2 puntos de diferencia!

EJEMPLO:

Alquiler mensual 500 €, precio de coste 82.000 €.

Rentabilidad:
(12 meses x 500 €) / 82.000 € x 100 = 7,32%

Ya está mejor, pero …
Cargos e impuestos, ¿quién los paga?

¡Admita que este resultado todavía es aproximado!

3) Cálculo de la rentabilidad neta:

Monto de alquiler anual menos los gastos operativos, dividido por el precio de costo.

¿Cuáles son estos cargos?

Obligatorio:
Impuestos a la propiedad (el valor de aproximadamente 1 mes de alquiler).
Seguro de pared (propietario no ocupante).
Honorarios fiduciarios (en caso de copropiedad).
Zonas comunes (electricidad, limpieza, etc…).
Mantenimiento de la propiedad.
Renovación de inquilinos.

Opcional:
Tarifas de alquiler (instalación del inquilino por una agencia).
Gastos de gestión de alquiler.
Seguro de alquiler impago (a menudo ofrecido por agencias).
Seguro de vacante de alquiler.
Otros impuestos locales (específicos de determinados municipios).
Etc …

En promedio, estos cargos representan 20% a 30% del alquiler bruto.

Para ilustrar nuestro ejemplo, tomemos la opción más desfavorable:

O en este caso: (12 meses x 500 €) x 30% = 1.800 € de gastos

EJEMPLO:

Alquiler mensual 500 €, costes y gastos 1.800 €, precio de coste 82.000 €

Rentabilidad:
[(12 mois x 500 €) – 1 800 €] / 82 000 € x 100 = 5,12%

TABLA COMPARATIVA
Opción más desfavorable al 30% de los cargos => rentabilidad al 5,12%.
Opción más favorable al 20% de los cargos => rentabilidad al 5,80%.

Opción mediana al 25% de los cargos => rentabilidad al 5,49%.
O el obtenido desde el principio por el método de cálculo del MÉTODO LARCHER.

¿Necesitas algo más para convencerte?

No te olvides de nuestro gran amigo, el impuesto sobre la renta …
Pero como difiere de un contribuyente a otro:
¡Tienes que calcular la rentabilidad neta de una propiedad antes del impuesto sobre la renta!

En un artículo futuro, te ayudaré a limitar las roturas. 😉


La rentabilidad de una inversión en alquiler es fundamental.

Hay que hacer el cálculo correcto, el de la rentabilidad neta de la propiedad antes del IR.
Debe dominarse la noción de rentabilidad neta del activo.
Haga sus preguntas en los comentarios.
Siempre respondo con gusto. 🙂

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